Reforma Tributária na construção civil pode encarecer obras e mudar o mercado imobiliário

O tema dos tributos pode parecer pouco relevante para quem passou o dia diante da prancheta, estudando projetos e exercitando sua criatividade . No entanto, a atual reforma tributária na construção civil brasileira deve impactar diretamente as atividades de arquitetura e engenharia. Pensando nisso, nossa equipe do PARALELO AEC preparou este artigo, esclarecendo como a carga de impostos sobre os empreendimentos afeta escolhas como sistemas construtivos, especificações de materiais e formatos de contratos.

Enfim, quem pensa em projetar um edifício no Brasil, precisa entender o que está mudando neste momento em nosso mercado.

Como deve ocorrer a reforma tributária na construção civil brasileira?

Em 16 de janeiro de 2025, foi sancionada a Lei Complementar nº 214. Essa norma estabelece a substituição gradual de alguns tributos. Em vez do conjunto formado por PIS, Cofins, ICMS e ISS, haverá a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), federal, e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), administrado por estados e municípios. Juntos, esses tributos formarão o chamado IVA Dual, que busca eliminar a chamada tributação em cascata, caracterizada pela incidência cumulativa de impostos ao longo da cadeia produtiva e pelas restrições ao aproveitamento de créditos. É uma mudança total na lógica de custos, contratos e margens!

Em resumo, cada empresa pagará imposto sobre o valor que agregar em sua atividade, aproveitando os créditos tributários permitidos nas etapas anteriores.

Calendário de 2026 a 2033

Antes de tudo, é importante enfatizar que a reforma tributária na construção civil contará com uma simplificação na forma de cobrança de tributos. Mas isso não significa uma redução de carga tributária. E a transição também não ocorrerá da noite para o dia; ela ainda será longa e escalonada. Assim, muitos empreendimentos de arquitetura e engenharia terão início sob um regime tributário e serão concluídos sob outro.

• 2026: ano-teste, com alíquotas simbólicas de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS. O valor é compensável com PIS/Cofins e, se as obrigações acessórias forem cumpridas, o recolhimento pode ser dispensado. 
• 2027: a CBS entra plenamente em vigor, com extinção de PIS/Pasep e Cofins.
• 2029 a 2032: ICMS e ISS migram gradualmente para o IBS.
• 2033: IBS implementado por completo e extinção definitiva de ICMS e ISS.

Como o mercado imobiliário pode ser afetado pelas mudanças de tributação?

Esta reforma tributária na construção civil representa uma das maiores mudanças para empresas de arquitetura e engenharia das últimas décadas. A promessa é simplificar a arrecadação e reduzir burocracias. Contudo, alguns especialistas em contabilidade alertam sobre como essa modificação pode impactar os custos das obras — desde os preços dos materiais de construção até os custos de equipamentos e serviços terceirizados —, a rentabilidade dos empreendimentos e os preços dos imóveis.

É provável que o setor imobiliário tenha que rever urgentemente suas estratégias. Por um lado, existe a perspectiva de redução de até 50% nas alíquotas aplicáveis a determinadas operações do setor. Em contrapartida, os custos finais vão depender da carga tributária efetivamente aplicada e da capacidade das empresas de aproveitar os créditos tributários.

Até as locações também poderão sofrer alterações, com possibilidade de repasse de custos tributários adicionais aos inquilinos, conforme as regras aplicáveis. Por fim, as obras baseadas em sistemas industrializados e modulares poderão ser estimuladas por mudanças na tributação.

Cálculo base

Vale destacar que, segundo a reforma tributária na construção civil, a incidência do IBS e da CBS passará a ser devida na alienação dos imóveis, mesmo quando o pagamento ainda não tiver sido integralmente realizado, o que passará a pressionar o fluxo de caixa das incorporadoras.

A alíquota de referência estimada para o setor imobiliário é, por ora, de 26,5% (17,7% de IBS e 8,8% de CBS, valores estimados e sujeitos a alteração). Essa base de cálculo pode reduzir o valor dos terrenos. Também existe o redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial e R$ 30 mil por lote — em unidades de menor valor, isso pode zerar a base.

Sobre o RET, a alíquota de 4% atualmente engloba PIS, Cofins, IRPJ e CSLL. A partir de 1º de janeiro de 2029, apenas incorporações com patrimônio de afetação e opção pelo RET feita até 31 de dezembro de 2028 permanecem no regime atual, com CBS de 2,08% e carga total mantida em 4%. Novas incorporações adotam o regime regular do IVA, com redução de 50%.

Qual a necessidade de rever contratos e planejamento financeiro?

Já vimos que a transição da reforma tributária na construção civil deve ocorrer entre este ano de 2026 e o ano de 2033. Nesse período, um desafio adicional para as empresas de arquitetura e engenharia será a realização de cálculos de longa duração. 

Os especialistas recomendam a inclusão de cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro nos contratos, estabelecendo critérios para eventuais revisões de valores durante a execução dos projetos. Em obras públicas, por exemplo, podem existir prazos específicos de 90 dias, prorrogáveis por mais 90, conforme as regras aplicáveis. Essas disposições devem indicar quando as revisões poderão ocorrer, como serão realizadas e quais documentos serão necessários para comprovar eventuais alterações na carga tributária.

Sem previsão contratual para eventuais revisões de preços decorrentes de alterações na carga tributária, poderão surgir conflitos entre contratantes e contratados.

Dica: é necessário acompanhar constantemente as mudanças em regimes diferenciados, como o Regime Especial de Tributação (RET) e o REIDI.

Quais as perspectivas para a arquitetura e engenharia civil?

Controle financeiro e gestão de obras

Com a reforma tributária na construção civil, muitas empresas de arquitetura e engenharia provavelmente deverão apostar na tecnologia para adaptar seus processos. Será necessária uma adaptação dos sistemas de gestão empresarial (ERP) para melhor controlar os créditos tributários, os documentos fiscais e as demais apurações. Integrar as áreas fiscal, jurídica, financeira e de gestão de obras será fundamental para evitar inconsistências e preservar a rentabilidade dos projetos.

Escolha de materiais e sistemas construtivos

Especificar materiais agora, mais do que nunca, será uma decisão fiscal. Com a reforma tributária na construção civil, o preço dos insumos deixará de ser a única régua de avaliação. Será preciso separar preço e tributo, porque o imposto pago na compra pode virar crédito. Isso afetará a relação com fornecedores — empresas enquadradas como MEI ou optantes pelo Simples Nacional poderão gerar créditos em condições específicas, conforme o regime tributário aplicável.

Um fornecedor que pratique preços mais elevados, mas permita maior aproveitamento de créditos tributários, poderá apresentar uma vantagem competitiva. Além disso, compras sem documentação fiscal não permitem o aproveitamento desses créditos, o que tende a estimular a formalização da cadeia produtiva.

Algo que vai agradar muitos arquitetos é que elementos produzidos dentro ou fora dos canteiros de obras passarão a ter tratamento tributário equivalente, o que tende a dar mais competitividade à construção modular e off-site.

Segundo profissionais do setor, isso vai ajudar a deslanchar a construção industrializada no Brasil, reduzir problemas após a conclusão das obras e dar uma resposta positiva à escassez de mão de obra. Também estão previstos incentivos relevantes para quem trabalha com requalificação (retrofit) de edificações.

Conclusão

Para o arquiteto, o recado é que o projeto deixou de ser só uma questão de estética e engenharia. A reforma tributária na construção civil apresenta oportunidades de simplificação, recuperação de créditos e maior previsibilidade, mas também envolve riscos de aumento de custos, alterações contratuais e pressão sobre os preços imobiliários. Sistema construtivo, especificação e contratação agora entram na conta tributária, e quem dialogar cedo com incorporadores, construtores e contadores terá vantagem.

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Fontes: TOTVS, Sienge, Senior Blog.

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